面向未来的产业战略地图：中国健康养老产业发展报告（2017）

原创：中健联盟研究中心养老那些事儿 4月16日

2018年3月15日，在北京举行的“2018中国国际养老产业发展高峰论坛上”，中健联盟产业研究中心对外发布“中国健康养老产业发展报告（2017）”，受到大家的关注，同日发布“中国健康养老产业发展报告（2017）”会刊版，经过近一个月的修订完善，2018年4月15日，“中国健康养老产业发展报告（2017）”正式版发布，点击阅读原文可下单购买印刷的《中国健康养老产业发展报告（2017）》正式版。

中国健康养老产业发展报告（2017）
——面向未来的产业战略地图

站在未来看现在——中国健康养老产业面临的“势”与“是”

很庆幸，我们从2013年开始关注健康养老产业，并以咨询的视角进入到这个产业，自认为是最先能碰到池水温度的。五年间，我看到了太多的风云变幻、潮起潮涌，最深的感受就是对“势”的理解。

当一个时代在剧烈变革和转型的时候，我们很难看清楚未来，越是这样，越要有一个相对长期的视角，来看待一个产业。

其次才是探讨“是”，即做正确的事，这是一个企业的微观选择，是在巨大车轮中裹挟前行的“是”与“非”。

健康养老这个被众人热议的产业，到底是“水大鱼大”还是”水好鱼差”？而中国健康养老产业的独特性是什么？成功的企业究竟做对了什么？这都离不开一个核心的思考，就是如何“从势”、“择是”？

站在这个视角，我们一年一度的观察与判断才会有意义。

一、为什么看好中国健康养老产业？

看待中国的健康养老产业，与市场相比，更应该谈政策和产业未来，这更有憧憬性。毕竟对于这个产业，政策才是市场的源头，是产业周期的扭转者、加速者、刹车者。政府在产业社会中应该扮演的角色及使命定位，应该是引导社会资本的流向，并促使企业成为有意识的产业推动者。

从2013年养老产业“元年”开始，养老产业风头大盛。中央力推，地方热捧，资本加码，外资品牌进入，各路人马纷纷摩拳擦掌。从2015年加快社会资本进入养老产业，到2017年鼓励社会力量发展连锁化、规范化企业并积极鼓励创业，我国健康养老产业从筑底时代进入规模化与双创时代。政策上的支持与鼓励，辅助产业从业者与创业者打造品质优良的养老服务设施，提高服务质量，进一步激发产业活力，这才是真正的“青铜时代”到“黄金时代”。

在中国情境下，政策还必须有着本土特色，现今的健康养老产业政策有三大特征，第一是“放”，“放水养鱼”，想要有大鱼必须先要有足够的鱼，让水活起来，充分发挥社会各方积极性，公办民营、公建民营、公办民助、非营利性项目捆绑打包的PPP模式、政府产业引导基金等等，让政府少出钱、企业多出钱，还想多办事、风险分担，那就将一些符合刚需市场的中端项目以政府补贴前期投入的形式，引导更多企业参与到健康养老产业中来。

第二是“管”，“国家标准”先跑起来，在奔跑中调整姿态。2017年从国家到地方各级健康养老产业“十三五”规划纷纷出台，全年产业政策围绕着提高质量与产业标准化展开，从国家逐步向地方渗透，颁布了专门针对安宁疗护中心、康护医疗中心、护理中心、养老机构服务质量的基本规范。由此我们完全有理由相信，未来健康养老产业一定会涌现出品牌化、连锁化、规范化且具备强大资本实力与市场占有率的龙头企业，甚至独角兽企业。

第三是“服”，“托底服务”。毕竟中国养老尤其是乡镇养老、农村养老、低收入人群的养老问题不仅非常值得担忧，而且迫切需要采取应对措施。政策逐渐在关键点上发力，根据2018年的政府工作报告，养老产业发展方向的侧重，主要集中在完善社会养老保险制度、提高退休人员基本养老金、推进“互联网+”养老产业、大力发展居家和社区养老、扩大养老制造业市场开放等几个重要领域。我国养老储备替代率整体较低，依靠基本养老金的稳步提升难以匹配老年人需求的增长，未来更多还需依靠企业年金与商业养老保险的进一步发展，以及更多与养老需求相关的金融产品创新。

总之，让企业活下来，等“有钱的”、“有消费能力”、也有“支付意愿”的这群人变老。政策培育市场，进而需求带动产业，这是这个产业令人值得坚守和等待的原因。

二、中国健康养老产业市场在发生什么？

为什么中国健康养老产业在过去几年发展得很慢？似乎业内人都有过这样的疑虑，对于一个夕阳行业尚且都有朝阳的企业，为什么养老这个朝阳产业却普遍不赚钱，难以为继。行业中流传这样一句话，“没有融到钱的企业都在等死，融到钱的都在煎熬，被并购的都在忙着整合”。这种“跑不动、看不懂、等不到”的迷茫与悲观情绪充斥着整个行业。

造成这种乱象局面的根本原因，在于中国的健康养老产业还处于从初创期向规模化发展过度的低层次发展阶段，更没有形成集聚和联盟。整体的特点就是小，散，很小，很散，因此肯定很乱、很弱。在这种背景下，行业里企业的普遍特点一定是经营粗放，体现在方方面面：

一方面是不懂自己，大多数企业没有完成系统思考，不知道自己的企业究竟应该怎么布局，进入健康养老产业，什么是适合自身的机会点，反而是“乱花欲渐欲迷人眼”。

另一方面是不懂市场，产品、服务、定位如何开展，提供给谁、提供什么，大多数公司是拍脑袋决策的，对目标市场、刚需人群，以及刚需人群的痛点问题，没做过全面了解、没做过深入调研，完全是非常草率的决策方式。

还有一方面，也是往往被忽略的一点，是不懂产业。这是进入养老健康产业的资本企业最困惑的。资本热衷追逐好的投资热点和商业模式，但市面上好的养老项目“少、早、贵”，好的标的要么已名花有主要么选择自奔前程，于是怎么找到好项目，怎么投，投完了之后谁来管，怎么管，预期如何，能有合理的回报吗，一系列问题。自实业做金融，易，由金融做实业，难。尤其是投资养老这个经营收益和服务成本就是生命线的微利行业，难上加难。刚刚踏入健康养老产业的资本还处于从盲目热情到趋于理性的过程，也正在转换车道开始赋能投资。

面对尴尬的中国养老，层层拨开“黑箱子”想去探寻这不可捉摸的规律，其实可以发现几个可喜的变化，从“死点”到“亮点”有时只是隔着最后一步之遥。

1、坚持刚需必有市场

关于养老机构的盈利状况，民政部有个统计，50%以上的民办养老服务机构收支只能持平，40%的民办养老服务机构长年处于亏损状态，能盈利的不足9%。说明整个市场不赚钱，但还是有少数赚钱的。谁赚着钱了？我们曾经做的一项调查研究，选取了一些不同地区、不同类型、不同规模的机构，包括新建、改建、租赁、公建民营等不同获取方式的，对比分析得出结论。首先，入住率是硬指标，入住率决定机构的经营状况，经营五年以上，入住率较高的，已经有很多机构开始盈利，但这是慢功夫，急不得，从开业到入住率达到一定水平的时间段很关键，谁都得度过“70%”的盈亏平衡点，就看谁的时间更短。其次，实现盈利的项目中，医疗护理型项目居多，也就是说针对刚需人群的刚性服务，尤其跟医保打通的，盈利状况好，直接促进入住率的提升。第三，跟物业获取方式有很大关系，租赁、公建民营，前期运营成本低，盈利周期较短，而高端、自建前期投入大，每年运营成本高。

养老机构的发展速度其实超过我们的想象，我国养老床位数已经从2005年的158万张迅速增长至2016年底的730万张，对市场需求的覆盖性和辐射性很强。随着养老服务体系的逐渐完善，以服务为核心的养老企业，不仅要在硬件方面与时俱进，同时通过优质的服务内容和精益的管理手段，创造“长期的、稳定的、合理的、可持续的”利润回报，也是未来抢滩养老市场的重要筹码。

2、重量级竞争对手加速布局

企业布局养老市场的热情不减，近些年，陆续有大型的房企、险资、国企央企、投资机构争相进入健康养老产业，有早已占据有力赛道的地产大佬万科、保利、远洋、恒大等，也有像碧桂园、华润等通过资本收购实现弯道超车的新晋队员，加速其在一、二线城市及发达地区乃至全国布局的步伐。还有这两年如火如荼投入养老的央企和地方国企，借着国家出台关于盘活闲置资产实现养老有效供给政策的东风，更低廉的土地，加上可利用的资源和低成本的资金，使得像首钢、海航、中建、建投、京煤这些含着金钥匙而来的国家队一出场就刷新着主力军的阵营。险资更是利用资金优势发力迅猛，泰康已在全国12个城市布局养老社区，实现其“保险+资管+养老”的模式扩张，合众人寿也在2017年初斥资2亿元收购长三角地区7所养老院，成为国内首家收购养老院股权的保险公司。这几类参与者势不可挡地冲击原有的市场格局，推动产业走向市场化生存、产业化发展。

随着健康养老产业持续推进，围绕上下游布局也成为实力企业关注的焦点，以便于完善其整个养老产业链条。未来的竞争，不仅是产品的竞争，而是产业链、产业生态圈的竞争，是高门槛的竞争。华润集团一进入就提出将养老及大健康产业作为重要战略发展方向，以养老服务、养老地产、养老科技、养老金融四大板块13个服务产品为主，多元化的战略，不仅促进地产业务的增长，也强化其在大健康相关领域的探索和长远布局。

作为这样的多元化战略企业的核心问题是产业配比问题，李嘉诚曾经说，“无论什么时候，总要有一个生意是赚钱的，解决不好这个问题，无论你构建一个多么庞大的企业帝国，最终也难逃轰然坍塌的宿命”。这个产业配比，我理解，包括强周期行业与弱周期行业的搭配，包括各产业之间波峰波谷的衔接搭配，包括产业间的协同配合以及单个产业在产业纵深上的延伸程度。这其中最重要的就是产业互补，养老服务、康复医疗、旅居养老、康复辅具、养老地产，几个行业，此消彼长，刚好可以对冲风险、互相弥补，很好地解决了养老作为前端端口的重要作用，并部分弥补了养老短期盈利性不强的弱点，而使得最终现金流达到稳定。

3、资本改变行业竞争格局与业态

据2017年我们不完全统计，新三板挂牌的养老企业有31家，A股上市的养老概念股46家，港股上市的养老公司6家。目前资本动作主要有六大表现：第一，A股上市公司为了拉动市值、结构优化，在加速孵化、收购养老资产和养老业务。第二，A股拟上市公司，在业务结构中，更加突出养老产业尤其是养老服务业的比重，以谋求更好的估值。第三，传统的医药医疗企业谋求转型升级，从医疗器械、低值耗材、健康消费品等传统领域向养老服务、康复医疗、康复辅具、健康管理等领域拓展。第四，一些养老企业率先在新三板挂牌上市，开启了对接资本市场的新模式。第五，一些未有上市计划的实体企业，更加积极、主动地通过股权融资的方式获取资本支持。第六，健康养老投资基金助力，同仁堂养老产业基金、国寿云城健康养老产业投资基金、南宁民生投资健康养老基金数支基金的成立将促进打通资源与社会资本的有效对接。

资本热对健康养老产业意味着什么？羊群效应，资金、人才会涌入，越来越多的商业模式和机会将被发掘和创新出来，小企业会成长为大公司，资本热引发的会是创业热、成长热、扩张热、并购热和重组热。资本这个潮流将会牵引整个健康养老产业的走向和人才流动，包括产业的竞争业态以及企业的商业模式，逐渐趋于更加均衡和合理。

我们曾经运用Fla模式来阐释健康养老产业的产融互动，它成功地构建了两条通路，一个是在资本的视角下，小的创业公司成长为有相当规模的公司，或者IPO，或者被并购的成长之道。一个是投资方或上市公司通过风险基金发现和孵化一系列公司，培育“小猪”长到“大猪”，并由此进入到目标领域的资本之路。这个产融互动模式的运作机理和本质逻辑，就是“资本市场机制+产业整合”的效率。

三、我看到的未来是什么？

目前来看，健康养老的产业机会，还是基于人口结构的产业机会。截止到2017年底我国60岁及以上老年人口2.41亿，占总人口17.3%，根据预测，2050年中国老年人口将达到4.8亿，几乎占全球老年人口的四分之一，是世界上老年人口最多的国家。2014年至2050年间，中国老年人口的消费潜力将从4万亿元左右增长到106万亿元左右，占GDP的比例将从8%左右增长到33%左右。我国将成为全球老龄产业市场潜力最大的国家。

2017年有篇文章的关注度很高，《借江山一用，转回身百年——在经济周期和时代窗口的轮回里》，透析了各国经济结构发展的巨大变化就是以消费为代表的服务业需求的扩张，主张要选择代表人类和社会未来进化方向的产业和企业。

产业为本的思维给养老产业从业者一个重要的启示，如果以一年期看健康养老产业，应该关注政策变化和资本波动，如果以三年周期来看，要更加关注参与者的市场格局，如果以十年以上为周期，需要关注的是产业本身的变迁和走向。

因此，我们今天看到的大趋势，不是10年的趋势，很可能是未来20、30年，甚至是50年的一个大趋势。

第一，消费升级带来的需求机会。

到2017年，我国人均GDP已达8836美元，借鉴美国、日本、欧洲等国家发展经验，人均GDP达到8000美元将推动医疗、健康、养老等民生产业进入成熟和全面跃升的重要阶段。

李克强总理在主持召开国务院常务会议时提出要增加收入，让群众“能”消费；健全社保体系，让群众“敢”消费；改善消费环境，让群众“愿”消费。要求重点推进的六大领域消费，其中包括信息消费、绿色消费、住房消费“老三样”，占了这几年消费增长的大头，新增加旅游休闲消费、教育文体消费、养老健康家政消费“新三样”，增长势头正劲，群众要求迫切。养老消费具有“综合性”的特点，需要提供包括家政、医疗、体育、文化、地产等多方面服务。养老服务对中国经济的拉动作用，将赶上甚至超过房地产的拉动作用，而且这种拉动力更持久、更有效。因此，市场吸引力不用质疑，目前困扰产业发展的是 “供非所需、需不能供、供需错配”的结构性问题，制约了中国养老产业的提质增效，但这也正是提质增效的潜力所在，谁抓住了需求，谁就抓住了客户和市场。

第二，独角兽企业。

毋庸置疑，规模领先的企业拥有未来，尤其针对养老行业特性，市场规模更大，就意味着更易实现规模效应，更易降低经营难度、经营成本，更快占据市场。吨位决定地位，体量决定分量，做起来，并把规模做大，是最重要的事情，由此率先在下一轮的行业洗牌中占有位势。未来三到五年，可以预见的是，目前很多养老企业连同他们所投资的机构将陆续因经营不善而纷纷离场。他们让出的市场份额，将被那些找准定位、适应趋势、兼具能力和实力、坚定地走在正道上的企业接走。未来几年甚至更长远的时期，重资产的地产模式将成本高企、不堪重负，真正好的养老企业，将以软实力取胜，成为类似酒店管理公司一样的“养老服务管理公司”，中国将诞生养老产业的喜达屋和香格里拉。目前阶段，已有像绿康、朗高、九九夕阳红、金太阳、椿萱茂、佰仁堂等为数不多的区域领头企业初现端倪，谁找到了这类公司，谁就找到了重大商机。

第三，精细化和平台化。

在更长远的一个时期，在产业规模化发展进程达到一定程度，传统业务人口红利消失，企业必须将盈利能力全面优化、提升运营效率，开始向细分市场纵深发展，越来越精细、越专业的小众市场和服务内容会被关注，比如专门提供家庭健康管理、提供认知症照护、提供功能性康复的服务企业或产品生产商。

而另外一些企业会选择另外一种发展方向，突破以单一的服务、产品为主的产业格局和思维，向科技化、社群化、金融化多业态发展的跨界融合，建立多元化与平台化的协同拓展策略。在产业内容上，整合医疗、旅游、农业、教育等相关领域的分工与协同，重塑产业发展能力上的构建。在资产上，重点投入和布局大数据、人才等平台型基础设施和基础服务，将传统的经营形态彻底改造。因此，相信健康养老产业的未来演变会有两化：精细化，平台化。企业的未来需要在两种属性构建自己全新的竞争能力。

第四，产业价值链。

当养老产业集中度提升，竞争加剧，企业想保持剩者为王、强者恒强的态势，必须围绕产业价值链来构建竞争优势，以金融和后端服务双向发展综合服务模式。例如复星已成为医药产业链的整合者，以药品研发制造为核心，在医药流通、诊断产品、医疗器械和医疗服务等领域拥有领先规模和市场地位，成员企业覆盖了医药产业链供研产销的各个环节。如今，复星在养老产业内组建“星堡”和“星健”两大品牌，又与海外品牌合作、合资在北京、上海落地养老项目，将海外品牌和商业模式与中国养老内需市场的爆发巧妙嫁接，频繁出手和不俗业绩让复星正从一个多元化产业集团向投资集团稳步转型。

第五，资本生态。

从中国企业借助资本完成转型升级路径来看，养老产业一个明显趋势就是以上市公司和领先企业为龙头的并购整合，将成为典型的商业发展升级策略。如果通过企业的单体运营、自我发展，时间会很漫长，也会错过中国健康养老产业发展的最佳时机。现在看来类似北控收购金太阳、光大控股收购汇晨养老这样的兼并整合无疑具有战略意义。因此，养老企业既具备基于产业发展的经营思维，又要构建资本能力，“市场经营+资本运营”两手都要抓，必将成为下一阶段竞争的重要趋势。

四、这些企业做对了什么？

“是”即做正确的事，是一个企业的微观选择。在快与慢、坚守与创新之间保持适度的平衡，考验着一个企业的功力。目前在市场上存活下来并赢得竞争机会的企业，他们在规模化、标准化的重要方向上，至少做对了几件事，或者有重大突破。这些企业一旦上路，整个服务的效率、水平和满意度都会快速提升。

对健康养老企业的几点建议：

1、对于初创型企业，精准定位，稳步进化，形成核心服务能力，找到生存发展的“脊梁”，提高行业竞争力。

2、对于多元业务格局的企业，需要在多元化的发展道路上更有章法，充分发挥“基因”的协同效应和多产业优势，合理配比产业结构，同时需要在复制扩张的进程中把握好节奏，牢牢控制资金风险。

3、对于上市公司，主要投资大健康产业链条中的核心价值环节，通过进行并购和进一步巩固市场领先地位，增加市场份额，外延式发展实现企业规模和业务的壮大，在这一过程中，持续增强管理能力和资本实力，并辅以有效的人才战略。也就是所谓的三个持续，“持续地发现投资机会，持续地优化管理，持续地对接资本市场”。

4、对于金融投资企业，挑选最具成长性的投资对象，坚持价值投资，养老产业迫切需要产业投资者。但要注意并购后整合的难度高，资本运作能力、管理整合能力是关键。建议“带泥土移植”，并购后不主张替换原有经营团队，在发展中解决问题，通过未来的发展来消化原有弊端，通过主动管理、持续优化管理，提高投资回报。

5、任何产业的竞争，最终都是指向人才的竞争，养老这个劳动力密集型产业尤是。对于下个阶段的竞争，资源和资本不再是成功的核心关键要素和稀缺资源，只有人才是胜出的根本，资源需要人才去经营、资本需要人才发挥效能。因此，企业战略是否能够落地，都归结为企业是否能汇聚人才、造就人才。企业创新、人才创业这些鲜明的时代特征将呼唤养老企业的合伙人制诞生。

最后，有人问我们要做什么？
一要做大时代的研究者，洞察趋势，共创新知。
二要知行合一，做产业思想的创建者、传播者和践行者。
三要探索行之有效的思维、方法和模式，做推动发展的输出者。
健康养老产业的春天是真正到来了，我们每个人都身处其中，也都不想错过这个时代。2018的健康养老产业必将春意盎然、勃勃生机！

中健联盟产业研究中心

　　2018年3月15日

中国健康养老产业发展报告（2017）
目录

Ⅰ卷首页
卷首语　　6

Ⅱ主旨报告
主旨报告　　15

Ⅲ年度焦点篇

年度焦点篇　　29

Ⅲ.1 资产盘活：央企国企盘活存量资产的机遇与模式升级　　30

一、增量改存量成为政策主旋律，带动现有存量资产的　　30
二、存量资产盘活带来养老服务项目轻资产运营模式新路径　　31
三、存量资产转型养老服务的政策审批关键点　　33
四、存量资产盘活转型养老服务的注意事项　　34

Ⅲ.2 质量提升：供给侧改革，从“量”到“质”的转变及提升　　36

一、中国养老服务存在供给不足以及结构失衡　　36
二、全国开展养老院服务质量检查　　37
三、养老机构星级评选　　38
四、发布国家标准《养老机构服务质量基本规范》　　39

Ⅲ.3 外资进入：价值战升级，外资品牌大规模进入国内市场　　41

一、美、法、日领衔外资企业大规模进入国内市场　　41
二、与国内企业合作成外资进入养老市场的主要方式　　42
三、借力海外专业能力打造“中国品牌”　　47

Ⅲ.4 支付端变革：打通消费支付端的通路变革　　48

一、养老金“入不敷出”现象越来越普遍　　48
二、商业养老保险制度将全面完善　　48
三、长期照护险加大推广力度　　50
四、未来养老支付端变革趋势　　51

Ⅲ.5 养老机构公建民营：改革进入深水区，发展新方向新要求　　52

一、养老机构公建民营发展历程回顾　　52
二、养老机构公建民营政策趋势分析　　56
三、养老机构公建民营新方向　　57
四、2018年养老机构公建民营发展机会　　60

Ⅲ.6 香港上市公司风向标：行业成熟，催生养老服务上市公司　　61

一、香港养老服务行业发展历史沿革　　61
二、松龄护老集团：“改善买位计划”的最大受益者　　63
三、恒智控股：紧抓高龄刚需人群　　65
四、香港上市公司对大陆养老服务企业的启示　　66

Ⅳ热点业态篇

热点业态篇　　68

Ⅳ.1 养老地产：群雄逐鹿，轻资产转型呈趋势　　69

一、养老土地获取　　69
二、养老地产融资渠道单一，大型企业占有绝对优势　　72
三、REITS将成养老地产新型盈利模式　　73
四、养老地产市场竞争激烈，轻资产模式受推崇　　74
五、养老地产发展机会总结　　78

Ⅳ.2 康复医疗：政策破冰，需求驱动下的产业爆发　　79

一、国家从支付、医改、医养多方位支持康复医疗体系建设　　79
二、老年人、残疾人、慢性病成为康复医疗的主要需求群体　　80
三、康复医疗供给缺乏，将成为未来的蓝海市场　　82
四、康复医疗行业进入方式的优劣势对比及资本青睐领域　　83
五、康复医疗产业发展机会总结　　85

Ⅳ.3 智慧养老：行业集聚效应渐强，龙头即将出现　　86

一、智慧养老成为市场热点　　86
二、智慧养老政策频发，规划长远　　87
三、我国各地开始着手智慧养老　　88
四、我国智慧养老市场前景光明　　89
五、智慧养老发展机会总结　　90

Ⅳ.4 旅居养老：度假+候鸟式养老的混合业态　　92

一、国家鼓励“旅游＋新型养老”多产业融合发展　　92
二、旅居养老成为消费升级下的老年生活新选择　　92
三、三种关键能力是旅居养老企业必须具备的　　95
四、旅居养老发展机会总结　　98

Ⅳ.5 养老金融：助实体，防风险，金融产品创新不断　　99

一、从稳健型银行贷款到专项债、基金、保险各类金融产品百花齐放　　99
二、养老金融产品：老年生活的金融和支付端保障　　100
三、养老金融发展机会总结　　103

Ⅴ投资机会篇

投资机会篇　　105

一、商业养老服务金融的大规模推行　　106
二、养老服务机构的连锁化扩张　　107
三、医养结合政策落实对养老服务升级　　108
四、PPP、公建民营大范围推广对养老产业投融资利好　　110

Ⅵ展望2018

展望2018　　111

一、顺应消费升级趋势，多样化、个性化、品质化的消费成主流　　112
二、老年人支付能力尚待挖掘，以“刚性人群的刚需需求”为核心的养老服务市场将迎来爆发　　112
三、产业结构优化，市场格局逐渐清晰　　112
四、基础工程攻坚完成，从粗放式增长模式走上提质之路　　112
五、“养老+”成为提高企业盈利能力的核心　　113