干货：美国、加拿大社区养老考察调研报告

养老那些事儿 4月18日

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图为：日升老年人社区中心( Sunrise Senior Living，Inc．)

干货：美国、加拿大社区养老考察调研报告

考察团成员：
谢家瑾：中国物业管理协会会长
张俊梅：天津市物业管理协会秘书长
朱保全：万科企业股份有限公司副总裁
李胜来：上海上实物业管理有限公司总经理
杨掌法：绿城物业服务集团有限公司总经理
谢炜：北京万科物业服务有限公司总经理
徐青山：河北卓达物业服务有限公司总经理
王昕：绿城颐乐教育投资管理有限公司副总经理
刘寅坤：中国物业管理协会会员部副主任
考察报告执笔：谢家瑾、刘寅坤

　　今年《政府工作报告》提出“大力发展社会化养老、家政、物业、医疗保健等服务业”的工作任务。同时，中国老龄事业发展”十二五”规划中提到：“十二五”时期，随着第一个老年人口增长高峰到来，我国人口老龄化进程将进一步加快。从2011年到2015年，全国60岁以上老年人将由1．78亿增加到2．21亿，平均每年增加老年人860万；老年人比重将由13．3％增加到16％，平均每年递增0．54个百分点。未来20年，我国人口老龄化日益加重，到2030年全国老年人口规模将会翻一番。老龄化进程与家庭小型化、空巢化相伴随，与经济社会转型期的矛盾相交织，社会养老保障和养老服务的需求将急剧增加，养老服务已成为严重的社会问题。

　　目前，我国的社会养老服务体系主要由居家养老、社区养老和机构养老等三部分组成，基本不能适应社会对养老服务的需求。家庭养老是目前的主要形式，但鉴于我国城市独生子女政策而形成的两个年轻人养四个老人和一个孩子的家庭结构，使得家庭养老模式已难以为继。虽然近几年各类养老机构应运而生，但—方面政府财政投入不足，公益性养老机构严重或缺，而民营养老机构普遍存在收费和运作不规范等问题。加上受几千年中国传统观念影响，老人一般宁可在家中独居，也不愿到专门的养老机构生活，居家养老成为多数老人的选择。但由于成熟的社区养老体系尚未形成，目前有的是街道办事处或居委会开展一些力所能及的服务，有的靠家政公司提供服务，有的是志愿服务团体或社区互助组织介入。存在的共同问题是：服务质量不稳定，服务标准和收费缺乏规范，服务时限不能够全天候，很难在第一时间赶到老人身边，解决老人所需。

　　近些年，部分物业服务企业充分发挥自身几个方面的优势：一是，自身在社区服务中拥有会所、场地及设施管理主导权，可以充分利用这些资源为老年人开展各项服务；二是，24小时不离小区，能解决老人紧急求助问题；三是，长期服务于业主，能够得住户信任；四是以企业行为提供服务，质量上比单个家政服务员较有保证等，在物业管理与居家养老的结合上开展了积极探索，取得了较好的效果。但总体这项工作的推进目前还处于摸索阶段。很多物业企业有开展居家养老的积极性，广大业主也有迫切的需求，但因养老服务工作的开展缺乏政策层面支持等各种原因，物业管理与居家养老的结合受到局限，难以整体推进。

　　根据全国第二次经济普查数据，2008年底我国物业企业近6万家，在管房屋建筑面积125．46亿平方米。服务业主3．5亿左右，其中60岁以上老年人约5000万。据推算，2015年这个数字将超过7000万。物业管理与居家养老的结合有着巨大的需求和市场。推进得好，将对缓解我国居家养老服务的严重不足起到重要支撑作用。

　　近几年，中国物业管理协会一直致力于争取政策层面的支持，并通过抓点带面探索经验，希望形成推进该项工作开展的整体思路。据了解，美国和加拿大在社区养老方面有比较成熟的经验，值得我们借鉴。为深入了解美国和加拿大在社区养老模式、服务内容、运作方式、经营状况等方面的做法和经验，中国物业管理协会今年组团赴美国和加拿大就社区养老进行专题考察和交流。

考察调研项目基本情况简介

加拿大多伦多，孟尝阁——长者服务居住大厦

基本情况

加拿大多伦多孟尝会成立于1964年，是加拿大安大略省首个由华人创立的慈善组织，拥有安老院、中文学校和青年团等多个机构。该会坚持以“扶老慈幼”为宗旨，十分重视中华文化、道德伦理和语言教育，特别提倡乐善好施、尊老爱幼的中华民族传统美德。

“孟尝阁”是盂尝会以慈善会资金来源投资建设( 70％向银行贷款) 的长者服务居住大厦，位于多伦多士嘉堡Kennedy&McNi coll 东北角，楼高l l层，拥有单人间居所及双人间居所233个，面积在680至1 180平方英尺(60—110平方米) 之间。“孟尝阁”交通方便，环林叠翠，景致宜人，邻近众多华人场所，购买对象也以多年来居住在加拿大的加籍华人老者为主。

“孟尝阁”是专为年届55岁或以上的，基本能自理人士而设，以永久居住权方式出售的物业，居住权可世代相传，亦可以按照市场价格自由出售或转让。为维持“孟尝阁”长者服务居住的性质，“孟尝阁”对入住年龄有严格限制。可以在55岁前购买，但必须达到55岁以上才能入住。如是夫妇双方购买，一方配偶未满55岁，允许同时入住，但会在《永久居住权入住协议书》上注明该配偶在55岁之前仅是拥有入住资格的权益者，而非符合资格的住户。直至年满55岁，方可成为正式住户。

建造特点

“孟尝阁”建筑设计充分考虑长者行动方便及安全，房间内部设计舒适温馨，设备齐全。
●走廊及I' -l 口宽阔明亮，多处设有平安钟和扶手；
●一楼有5000平方英尺(460平方米)大型多用途康乐室，住户可以参加健康舞、太极、瑜伽、乒乓球等活动；
●设有计算机上网室、麻雀房、影音室及阅览室；
●房间入户门宽大，手柄开关方便；
●房间备有紧急医护召唤系统( 平安钟) 、烟火感应器、安全开关、玄关、厨房及浴室均铺设防滑瓷地砖等多项安全设施；
●室内设有独立冷暖气调节；
●开放式厨房配备美观耐用的欧陆式橱柜及柜面，名贵的瓷砖及挡水，不锈钢面微波炉，内嵌式炉灶及洗碗机等名牌电器；
●洗衣间放置立式洗衣机及干衣机：
●卧室内设有衣帽间及浴室；
●浴室有专门为长者安装的直立式淋浴间、花洒头和各项优质浴室洁具。

服务内容

●住户健康档案、24dx时平安钟监察服务、家居安全电话问候、咨询服务；
●聘用华语职员为长者精心安排社交、文娱及康乐活动，每周还有探访、郊游及组织去超市购物安排；
●按次收费服务项目包括：洗衣及家居清洁服务、买菜及送货上门、每日用餐及送餐服务、医护监督及照顾等；
●大厦内配套药房、牙医诊所、理发店及美容中心等服务机构。

运作模式

项目开工后，居住权持有人预先支付一笔相等于发展及兴建全部房间及公用设施的资金予建设单位孟常会(每套房屋的价格为30万一42万加元，低于市场商品房价5％左右) 。大厦建成后，住户每月支付管理费400—600力a元不等，用以分担大厦日常运作、公用设施设备的维护管理费用。同时会从中扣除储备金，用于日后重大的维修和更新改造。每年每平方英尺要缴纳房屋价值0．25％的地税。

如果住户日后健康情况转坏而需要入住护理院，房屋的居住权持有人可把永久居住权出售或转让。

孟尝阁长者服务居住大厦的兴建极受欢迎。继第一期入住满员之后，目前已推出第二期( 有一室一厅和两室一厅共116个单位)，刚破土动-r -li p被订购80％，第三期也正在筹建中。

美国华盛顿特区，希伯来之家
(Hebrew Home of washington)
——持续护理退休养老社区(CCRC)

基本情况

希伯来之家(Hebrew Home) 是一家历史悠久的持续护理退休养老社区(CCRC)。其历史可以追溯到上世纪1910年，在这一百年的历史中，希伯来之家以犹太人的经营理念，为老年人提供各式各样的居家养老服务，已经成为美国知名的老年人社区服务中心。希伯来之家合理地将独立居住( 老年人基本不需要其它帮助，能够保持自己独立生活习惯，做力所能及的工作，过独立自主的生活)；协助居住(老年人不需要持续、固定的医疗照顾。社区对其提供的服务内容包括：就餐、洗衣、清理房间、医药管理、日常生活活动的帮助(包括洗澡、进食、穿衣、行走、上厕所等) ；护理恢复居住(为明显丧失日常生活能力，持续医疗康复护理的老年人提供24dx时服务，门诊服务和长期照顾) 等不同阶段的养老社区融合在一起，使得退休老者能随着年龄的增长和生活自理能力的逐步减弱在这里得到持续护理。截止2011年底，该中心已经形成了有1000多位老年长者共同生活的大型社区。

社区布局

希伯来之家社区环境优美，长者们可以在户外花园散步、喂鸟、享受野餐，生活非常舒适、安逸。社区内配有银行、图书馆、饮料店、计算机、美容院，理发店、洗衣店等设施，为长者提供日常服务。在日常生活中长者们可以参加自己喜欢的活动，和其他长者建立沟通与友谊。

运作模式

所有成套住房按照只租不售的原则，以出租方式向需要入住的老者提供。入住者在入住后的不同阶段选择不同的服务，支付不同标准的费用，费用渠道有个人资金、社会保险收入补充、长期照料保险，以及美国的一些州提供的一定医疗补助。其中大多按照市场机制收费(提供基础服务月收费在6000—8000美元不等) 。而对带有保障性质的群体，政府有一定的补贴和扶持。其中有一栋楼是政府在建设和运营阶段都给予经费支持的，以较低收费提供给低收入老者租住；还有一栋是专门提供给老年痴呆患者租住的。经营者对这些带有保障性质的非盈利性运作部分的经营收益可以申请免税。大部分护理居住社区还参加了美国医疗补助和医疗保险项目。

专业护理

Rakusi n康复中心提供多种专业辅助设备帮助长者康复。中心内有一个现场模拟操作间，来帮助长者练习和学习独立生活的技能。中心现场有经验丰富的专职医生照顾老年病人，为他们提供优质的护理服务。康复中心负责跟踪记录他们的康复情况，帮助他们尽快恢复健康并返回自己的家园。每年超过1000人来到Rakusi n康复中心，进行关节手术恢复或中风等短期护理保健。

希伯来之家社区服务的理念是本着让老年人充分享受晚年健康快乐的生活，时时刻刻感受到如同在家一样的关怀和尊严，而不仅仅只是为了简单生存。

美国马里兰州，福克斯•希尔社区
( SunriSe Senior Living，Fox Hill independent living and assisted living facility)

基本情况

日升老年人社区中心( Sunrise Senior Living，Inc．)，公司成立于1981年，目前管理着约415个社区，分别在美国，加拿大，德国和英国，可以容纳大约42，750个看护单位。日升福克斯希尔老年社区是日升公司管理的项目之一。

社区环境

日升福克斯希尔老年社区占地16英亩( 约64，752平方米)，是一所集现代化设施和安逸典雅居住环境于一体的老年人生活社区，共有240间宽敞公寓，配有花园、喷泉等景观和高尔夫球场，社区内设有特色的演艺中心、水疗、健身中心、室内恒温游泳池、行走步道、室内练习场、录音棚、艺术工作室等场所。社区工作人员训练有素，能够为住户提供24／,b时专业护养服务以及为特定住户提供个性化的专享护理服务。

服务类型

独立生活护养Independent Living
辅助生活护养Assisted Living
老年痴呆症患者的护养Alzheimer's Care
护士看护与恢复护养Nursing＆Rehabilitative Care
晚期病人的护养HospiceCare
短期逗留Short —term Stays

服务内容

独立居住区：提供各种定制设施和个性化服务来满足业主的各种需求，包括：
●温馨舒适的房间
●日常的社会、文化和娱乐活动
●运动、健身和健康计划
●餐厅可提供菜单点餐服务
●私人送餐服务
●家政、家庭El用品和运送服务
●健身房和游戏室
●阅览室、书房
●24／b时医疗警报系统和应急反应方案
●社区活动中心
●区域内便民的美容、理发店、银行和礼宾服务
此外，还有药物提醒、日常健康检查和装修等个性化的服务。当然为满足住户身体健康的变化，独立居住区也可提供家庭护理和辅助生活、记忆恢复和熟练护理等特殊服务。
协助居住区：是给那些在如沐浴、穿衣和药物提醒等日常活动中需要帮助的长者居住。服务内容包括：
●每El身体康复、创作、社交、学习和精神活动，定期旅行和参与各种不同内容的兴趣俱乐部；
●每日3餐营养均衡，可以自行选择佳肴及小吃；
●提供24小时生活照顾；
●有专业资格证书的护士，每月进行健康询问；
●每周管家服务和El 常垃圾清除，个人衣物清洗；
●为家庭开设社会和教育方面的课程；
●家庭会议预定；
●建筑和地面维护。

老年痴呆症患者的护养：“日升”通过了解每位老年长者的生活故事和细节，在经过特殊设计、安全和激励的环境中，寻找让他们参与有兴趣的活动，并让他们有成功感等一整套可行的工作流程，给患者提供全方位有效治疗方案。

临终前关怀护理：社区的员工会优先考虑家庭成员们的需要和住户的愿望，为晚期病人的临终前关怀护理履行应有的义务。关爱病人晚期的生活和人生理念，确保住户在他们人生的最后阶段享有被尊重的感觉和拥有舒适环境的合法权利。

美国Burke康复中心
( Burke Health&Rehabilitation Center )

基本情况

Burke康复中心由医疗设施公司(MFA)负责运营管理，是一家提供优质的专业治疗和康复护理的专业机构。在美国，心脑血管手术或骨折等受伤在医院进行手术等治疗后，会在最短的时间内被要求离开医院转到康复中。IL, ，以尽快腾出病床给急需手术治疗的病人。而手术后的恢复基本上依靠专业化康复中心。

“康复计划( LifeWorks)”

专门为大手术、疾病或受伤病人提供康复和熟练有效的护理服务，是公司的旗舰产品。该计划已经在40多个地区运作，未来会在更多地区实施该计划。

在他们的理念中，最好的护理不仅仅是治疗病人病体，更需要的是关心呵护病人的精神。医疗保健的方法和优美的环境，可以使病人获得更好的治疗效果和更幸福的感受。短期康复不仅能让病人在3—5周内出院回家，并确保他们能够更健康、更强壮、更好地独立生活。

服务内容

公司团队中有一批高素质、高技能、经验丰富的护士、治疗师和员工，能够提供复杂、全面的医疗康复服务，主要包括：
●中风和神经疾病
●膝盖和臀部外科手术包括关节置换
●臀部和股骨骨折
●跌打损伤
●心脏相关问题，包括心脏衰竭
●肺损伤包括肺炎和慢性阻塞性肺病
●换药康复
●伤口护理

运作模式

Bur ke康复中心是具有专业执业许可的私营机构，入住病人治疗所需支付费用的来源，主要是医疗保险，部分为个人自付。从Burke康复护理中一C, , 2011年的报表中可以看出，中心共有120个床位，总经营收入为1070万元，其中联邦医疗保险及医疗补助计划分别是518万元和399万元，共计917万元，占到该中心总经营收入的85．75％。中心总支出为988万元，净收入为82万元，收益率为7．66％。由此可见政府的医疗保障大大减轻了长者护理的支付负担，同时专业护理机构也有较稳定的收益保障。康复中心以其诫信经营、专业能力和优良服务得到社会广泛认同，极高的入住率使得其收获良好的社会声誉和经济效益，已发展多家连锁经营。

美国养老社区建设的发展历程

美国养老社区建设的发展历程是一个随着其老年人口比例不断增长、经济不断发展、社会福利水平不断提高而不断完善的过程，大致分为以下三个发展阶段：

市场发展初期(上世纪六十年代)

美国在上世纪六十年代初期就已进入了老年社会。1970年，60岁以上老年人口占全国人口的比例已达到14．1％，老年产业已成为投资热点。而受西方传统文化的影响，老年人偏好独居，因而对适合老年人居住的养老设施需求逐渐产生。美国的经济在上世纪六、七十年代处于一个较高增长期，人均GDP从1960年的2787美元增至1970年的5067美元，国民经济的发展，使人民的消费水平得到较大提升。

另一方面，经济总量的增长使人均福利水平维持在一个较高水平。1960年，美国的社会保障开支已占到国民生产总值的10％，完善的社会保障体系为老年人的消费解除了后顾之忧。同时，这一时期也是美国房地产业不断发展和完善的时期，市场不断细分，老年住宅作为一个新的细分市场在有效需求及消费力的支撑下开始逐步形成。

这一时期，美国老年住宅市场的主要产品为带有护理服务的老年公寓，在获得政府贷款支持的同时，也受到必须获得专业的经营执照等政策的限制。

市场快速发展期(上世纪七十年代)

进入上世纪七十年代后，美国经济获得快速发展，人均GDP从1970年的5067美元升至1980年的12282美元，这一时期，美国经济处于高速发展阶段。

在经济高增长的背后，美国对社会保障的投入也不断增加，到1976年，社会保障的投入已达到国民生产总值的20．9％，老年人退休后的收入基本达到退休前的70％。而美国老年化的程度则进一步加深，60岁以上老年人口占全国总人口的比例已接近17％。

这一时期，是美国养老服务业的快速发展期，养老公寓和社区(主要为护理型)开发量以大约每年2％左右的速度增长，而人住老年公寓的老年人口已经占到总老年人口的3％以上。这是美国老年公寓发展较为活跃的一段时期，也是投资者获利较多，风险较少的时期。但值得指出的是，在那个阶段，由于美国政府对护理型的养老公寓开发有相当优惠的政策，因此护理型养老公寓和社区成为开发主流。

市场成熟期( 1980年至今)

从80年代后期开始，美国经济发展的速度开始减缓，但由于其绝对值大，因此其福利水平依然能维持较高水平。自1976年起，社会保障的投入稳定在国民生产总值的20％以上，而与此同时，60岁以上老年人口的比例也达到20％左右。

美国老年社区经过近四十年的发展，已处于一个相对成熟期，目前老年养老社区开发量处于10％左右的年增长，而入住养老社区的老者已达到老年人口的5％以上。

1980年到2000年间，美国养老社区增加约26％。这个阶段，对政府支持依赖较强的护理型养老社区出现过度开发问题，导致该类产品趋于饱和，投资呈下降趋势，而非护理型老年住宅则拥有较好的投资回报。独立养老居住社区( 包括公寓及活跃老年社区) 是美国养老市场近期发展最快的部分。1990年该部分的收人为125亿美元，2000年则达到约300亿美元。

这一时期，美国养老市场基本进入了-一个成熟发展阶段，竞争出现并越来越激烈，市场上出现一批品牌开发商和专业养老运营机构，大多体现为全国连锁经营，并在市场上占有较大份额。

美国养老社区的基本模式及服务内容

美国是较早进入老龄社会的国家之一，到2010年大于65岁的老年人口已经达到总人口的13％。从1980年至2000年，美国专业护理设施、中长期照料设施以及其它老年住宅的数量增加了约26％。现在约50％年龄在55岁以上的长者们更愿意居住在“家”一样环境下的有各种服务设施的辅助生活社区或其它社区机构(数据由Manor Car e公司提供，2010年4B) 。老年人社区模式大体可分为如下几类：

独立居住社区( 活跃长者社区)

独立居住社区是一个有年龄限制的社区，专门为那些喜欢参加健身和社会活动的老年人建立。这些社区吸引55岁以上的活跃长者，他们大多希望住在一个有很多娱乐活动场所的社区环境中，他们能够保持自己独立的生活习惯，很少或基本不需要其它帮助。

这种社区是由一些卖给老年人居住的独栋房子、联排公寓或别墅构成。社区内提供包括高尔夫、钓鱼、网球、游泳、划船、教育课程、艺术、手工、演出等社区活动。同时，社区的面积较大，建有俱乐部、湖泊、游泳池、图书馆、高尔夫球场、散步和自行车路径、网球场、饭馆、礼堂等设施及场所。理想的老年人居住建筑应该是允许老年人自由且独立的生活，并提供必要的协助，但是不一定一切包办，否则反而会降低老年人的活动能力、加速老化过程。因此，大小合适、坚固耐用、温暖舒适、交通方便、价格合适的住房有助于增加老年人生活独立自理的能力，而不适合的住房则将加重老年人对护理的需求。

社区尽量维持有需要的老年人在社区内的独立生活，直至他们必需接受住院照顾。换句话说，社区能提供合适的支援，让老年人可以在自己的生活上获得最大的自我独立性。真实地反映了美国强调自强、自立的文化理念，以及美国老年人社区养老的目标之一：提供各种项目帮助长者做力所能及的工作，齐心协力让老年人可以维持在社区内与其他社区人士的接触，并能够继续成为社区内的一分子，让老年人过其最大程度的独立自主的生活，发挥其自身价值。

协助居住社区

协助居住是介于独立居住和护理居住二者之间的一种老年人社区照顾方式。协助居住社区适合那些需要提供日常生活活动协助(Activities of Daily Living) ，同时希望能继续独立居住，但不需要持续、固定的医疗照顾的老年人。其服务内容包括：就餐、洗衣、清理房间、医药管理、日常生活活动帮助(洗澡、进食、穿衣、行走、上厕所等) 。一般这种生活方式的资金来源是：个人资金、社会保险收入补充、长期养老保险，美国的一些州还会提供一定的医疗补助。有别于独立居住的模式，协助居住模式只提供房屋租赁，因为协助居住模式中会使用到一些有助于老年人身体康复治疗的专业的设施设配，因此居住者不能购买相关物业。

护理居住社区

护理居住社区旨在为需要持续医疗康复护理、明显丧失日常生活活动能力的老年人提供服务。如果长者需要24dx时护理照料，没有轮椅、助行器或其他人的帮助不能行走，不能自己完成日常生活活动，到了老年痴呆晚期阶段，需要治疗和恢复设施，患有长期或慢性病，选择护理居住社区是合适的。护理居住社区的其它名称有：专业护理中心，康复之家，长期照料社区。

护理居住社区资金支付来源有私人资金、长期养老保险、医疗补助。它是为康复期病人、慢性和长期患病的人们提供24dx时护理照料的社区。它提供常规的医药监督和康复治疗，不同的护理居住社区各有专长。由于护理居住社区受美国联邦、州政府的规定管辖，护理居住社区必须满足美国联邦、各州政府的标准。例如在人员配置方面规定有专业的管理人员、注册护士、有执照的护士、心理医生、护工和其他人员。绝大多数护理居住社区都是参加了美国医疗补助和医疗保险项目。

例如，美国医疗设施公司(MFA)是一家以提供短期和长期的医疗和康复护理为主的公司。其中包括康复中心，辅助生活设施，门诊康复诊所，临终关怀及家庭护理机构。

持续照顾退休社区(CCRC)

随着长者身体健康程度的变化状况，所需服务也随之发生变化，变形成了新社区模式——“持续照顾退休社区”(Continuing Care Retirement Community，CCRC)。它是将独立居住、护理居住、公共设施等集中在一起，当老年人需要增加服务项目时，不必再来回搬迁。它不仅提供了持续性的生活照顾，包括住房、社交活动支持、健康照顾、住户环境安全，同时还满足老年人在身体、情绪与心灵安全情境等各方面的需求，并在日常生活及家事予以协助。老年人根据自身的需求和经济条件，可以选择一退休就入住不同的居住形态( 包括独立居住、协助居住和护理居住等) ，只要每月支付一定的服务费用后，不必再担忧护理、家政之类的烦恼。这种模式能为老年人提供从最初的退休享乐到最后的临终关怀的”一站式”终生退休养老服务，容易形成连锁经营的格局，实现规模效应。

以上四种模式，协助居住社区在上世纪90年代发展最快，近20年独立居住区和持续护理退休社区(CCRC) 成为主流。目前，全美共有1900处持续护理退休社区(CCRC) ，82％为非盈利性组织所有，相当一部分是从协助居住社区转型而来。

美国、加拿大养老服务的特点

政府职责明确是美加养老服务业发展的重要保证

美国政府的老年管理有两个特点，一是综合协调管理，二是目标责任分解到位。美国1965年通过的《美国老年人法》明确规定设立老人署，规定了署长在老年人保障和事务方面的目标、责任、权利和经费，并由署长挂帅其他部门和社会参与成立老龄委员会。1972年通过的《美国老年人营养方案》规定了老人署署长在此方面的目标、责任、权利和经费。同时，因为老龄工作涉及面较广' 法律也明确规定了其他部门的责、权、费。加拿大政府有关老年人经济保障、住房保障、医疗保障、环境保障的政府职责也十分明确。举例来说，加拿大的公营老年人住房，主要由三级政府( 联邦政府、省政府和市政府) 相关部门协调，对养老设施进行规划、建设和物业管理(服务经营管理除外)，对土地、建设审批和资金等事项进行安排。一般来说，公营的老年人住房，由当地的市政府提供建设用地，加拿大联邦政府的房屋贷款和住房公司( 该公司是联邦政府的公营机构)为老年人住房建设提供财政支持，而老年人入住公营住房的审批和住房补贴发放则主要由省政府相关部门负责，并提供日常经费。其他的经济保障、医疗保障、环境保障的职能安排是：联邦政府的人力资源发展部负责老年人的退休金和养老金；各省(地区)政府负责老年人医疗保障问题(联邦政府也下拨经费，大部分与老人相关服务都来自医疗支出) ，各市政府主要为老年人营造适宜的生存环境。各级政府税种和分税比例不一样，承担的养老责任也不一样。

社会化服务机构是美加老年人获得养老服务的主要形式

在美国和加拿大，养老服务业领域起主导作用的既不是政府，也不是家庭，而是社会。目前，美国和加拿大的养老服务机构主要有三类：即营利性的服务机构、非营利性服务机构、政府公立的服务机构。美国营利性的私立服务机构占到66％，非营利机构27％，其余7％为政府举办的服务机构。加拿大的养老机构多数由慈善组织、社会公益组织或个人举办的非营利服务机构，企业和政府独立举办的机构相对比例要比美国少。美国将非营利机构或组织界定为，“指任何个人和社团所经营的机构或组织，其各项纯收益，均不按一般习惯或法规作为任何个人或合股者的利益”，也就是说。非营利机构或组织关键不在于是否营利，而在于营利的归属，如果营利属于机构本身，仍然属于非营利机构。美国和加拿大政府鼓励举办非营利性质的养老机构，政府也参与投入。非营利养老机构自主运营，政府向其购买服务，并采取税收优惠、经费补贴政策予以扶持。政府承担服务的老人，他的居住、培训、助餐、文化活动、家务等服务由政府指定不同的社会服务机构承担。美国和加拿大的非营利机构或组织已经有百年以上的发展历史，拥有庞大的社会资产，其法律权属和经营管理上也十分成熟。非营利机构和组织资产的发展是私人和政府的双重投入( 以及得益于政府优惠、政府扶持)，但政府和私人都无权挪用。资产属于非营利机构，由选举产生的义务董事局管理，每年由专业会计审核，资产只能用于提供相关服务。美国和加拿大的非营利机构或组织的社会公益资产，已经形成与公有、私有资产三足鼎立的格局。在养老服务方面，社会公益资产发展越来越大，基础越来越好，成为养老服务的重要资源和政府依赖的服务主体。

专业化运作是美加提升养老服务质量的基本途径

美加专业护理机构、居家服务机构等专业服务机构都是经过长期的经验积累，有细化的服务规范、服务流程、人性化的专业服务技术以及服务设施标准和专业监控。1997年，美国卫生部规定，包括养老服务机构在内的所有服务机构建立和实行标准化的报告制度，其相关信息和评估结果用于检测服务质量和老年人的满意度。美国卫生部下属的医疗保险和医疗救助中心通过了两个服务标准：一个是传统的服务标准调查，一个是新的质量指标调查。全美长期照料服务检查信息中心，负责服务质量检查监督方面的信息与服务。

中介机构在为老年人提供服务方面发挥了重要作用

养老服务体系中需要有非行政性的具有管理，评估、指导和事务性服务职能的机构：美国和加拿大都有政府或政府指定的老人事务管理和评估的老年人中心。有需要的老人，可由家人、家庭医生、社工等转介。中心主要工作人员在美国称为福利经纪人，在加拿大称为个案经理，相当于专业社工。他们的主要职能：一是根据经济条件、行为能力和家庭状况等，评估个体的老年人是否需要政府照护和需要什么样的照护项目；二是向政府报批照护老年人的费用；三是评估和选择指定的涉老服务机构；四是安排需要政府照护的老年人与服务机构服务对接以及费用支出，五是评估和监控服务质量；六是开展家庭照护的技术培训和指导。

美国的医疗保险制度为养老提供有力保障

美国“Nursing Home”(类似养老院)并非官方机构，任何人只要有合格的资金、场地和人员配置就可以申请营业。“Nursing Home”的价格不是大多数长者自己能够承受的。据统计，入住美国“Nursing Home”，每人每年大概需要交5万美元，和美国中等家庭的收入相当。有极少部分人在年轻的时候买了专门的保险来应付养老院的费用。美国人养老主要是通过医疗照顾制度(Medicare) 和医疗补助制度( Medicaid)。

医疗照顾制度(Medicare)于1968年7月开始实施，是美国社会保障制度的部份，基本上这是年满65岁老年人的医疗保险、但未满65岁的残障者及长期肾病患者亦可申请。它由四部分保险组成：住院保险；常规医疗保险；升级保险计划(服务多样但费用较高的私营医疗保险) ；政府补贴处方药保险。根据联邦保险供款法案(Federal Insurance Contribution Act)，联邦政府征收税项，税项分为两部份，一是社会保障税，一是医疗保险税。美国工作者需每月上交工资的1．45％支付这笔保险费用。不过该保险只承担完全没有生活自理能力长者的短期、临时入“Nursing Home”的费用。2009年共有4590万人参加医疗照顾计划，联邦政府耗资4254.23亿美元。

医疗补助制度( Medicaid) 是联邦政府主办及由州政府管理的计划，照顾没有收入或低收入老年人的医疗保险补助，由州政府决定低收入审核与补助标准，通常州政府与保险公司签约来处理Medicaid事务，各个州的具体标准和做法不尽一致。使用Medicai d来承担入住养老院的费用的条件也是需要家庭所有财产低到一定程度才可以的，现在的标准是所有财产不超过两千美元。政府补助并不直接划拨给受益人，而是支付给医疗保健服务提供方( 医院、诊所、养老院等) 。因此不少长者是先自己掏腰包人住“Nursing Home”，高昂的费用很快就把他们降到贫困线以下，然后就可以名正言顺地申请Medicaid，直到去世。2009年按月享受医疗补助计划的人数约为5110万，联邦政府提供了全部资助总额的57％，即2623.89亿美元。另外还有700多万人享受各州政府自行设立的额外医疗补助计划。

美国、加拿大社区养老调研的感受

从国外社区养老调研来看，美国、加拿大在数十年社区老年服务的发展历程中积累总结了许多有益的经验。他们在养老服务体系的构建、建造养老社区的理念、人文关怀、优质服务、社区文化活动等方面的经验做法都值得我们学习借鉴。

社会养老服务体系健全。美国、加拿大社区养老采取典型的社区自治模式，即政府不直接干预或只提供协助，由社区主导、居民主动参与、由下而上实施的社区发展模式。不同的服务机构与具体的居住模式有机配合，形成一个完善的老年人居住服务体系。政府、社区、家庭、老年人及其他社会力量共同参与的多元化格局，提供了全面的服务内容和充足的资金保障，确保了社区养老模式的可持续发展。

社区建造理念符合长者需求。养老社区的建设完全不同于一般商品住宅，必须充分考虑长者活动、居住的方便和安全。调研四个社区的共同特点是公共区域环境优美，活动空间宽敞明亮，房间内部功能齐全，安全设施布设合理。这一系列规范的设计均体现了对长者的关心。在这样的社区中生活，每位长者的心情都非常舒畅，内心里也充满了自豪感、满足感和优越感。

社区居家养老服务专业队伍的专业素养。工作人员对长者无微不至的关爱，给他们亲人般的关心和呵护，使得居住在这里的老者有了家的感觉。工作人员的每一个微笑、每一个问候、每一个拥抱都充满了亲情，让生活在社区的长者们感到幸福和温暖，不经意间消除了他们的孤独感和寂寞感，每天都能保持愉快的心情和良好的精神状态。

社区优质服务让长者无后顾之忧。社区为长者们提供了全天候、专业化和标准化的服务内容，努力改善他们的生活质量和物质需求。同时，配有专职的医务和护理人员提供24dx时门类齐全的专业服务，时刻注重长者的身体健康，并与医疗单位挂钩，借助医保等相关政策为长者提供身体和心理方面的咨询服务和专业贴身的医疗保障，让他们毫无后顾之忧，安享晚年。

社区丰富的文化活动满足长者的精神需求。社区长者们都非常自强、自立，在身体条件允许的情况下，他们愿意发挥余热参与活动。社区为他们提供了社团组织、公益宣传、兴趣课程等丰富多彩的活动项目，帮助他们做一些力所能及的工作，延续社会对他们的认可和价值存在，满足长者们精神慰藉方面需求。

推进有中国特色的物业管理与居家养老服务的意见和建议

尽快开展对物业管理与居家养老的结合的战略研究。深入剖析在当前中国老龄化快速发展阶段，在巨大的养老服务需求和有效供给及其短缺的矛盾凸显状况下。推进物业管理与居家养老的结合，发挥出物业管理在居家养老服务中的作用，完全有可能有条件成为中国推进养老服务工作，解决养老问题巨大社会矛盾的可以依靠的重要力量和巨大平台。

开展物业管理与居家养老服务结合的环境分析。对目前我国所处的养老服务推进发展阶段，面对的社会与政策环境，包括物业行业开展居家养老服务的有利条件与制约因素，当前形势下物业服务企业开展居家养老服务的机遇和困难进行分析。在此基础上提出推进规划，推进步骤，推进策略，重点要解决的问题，以及需要争取的政策支持。

鼓励经济发达城市和地区与有实力和品牌的企业先行先试。按照先易后难，逐步扩大居家养老的服务范围和服务内容，探索适合当前阶段和中国国情，以及居民总体消费支付能力，并能够形成资金良性循环的居家养老运作模式。通过有关途径，呼吁国家对养老住宅小区的开发建设予以重视，在北京、上海、杭州等老龄化程度较高，养老服务供需矛盾突出的城市，在土地出让中对养老地产开发项目单列，鼓励万科、长城、绿城等开发商尽快启动养老地产项目的开发，推动老年住宅社区的建设，以满足日益增长的社会需求。鼓励有开发背景的物业服务企业创造性地开展工作，建立物业管理养老服务示范基地，形成以点带面的推进局面，尽快显示成效。并在工作推进中，通过有组织有计划的大力宣传，扩大社会对物业管理与居家养老结合以解决当前养老服务困境作为和贡献的认同，成为老年群体对养老服务的主要选择之一。与此同时，大力争取现有有关对养老服务的扶持政策落实到物业管理开展居家养老服务中，争取更多的扶持政策在部分城市和地区的突破，为物业管理和居家养老服务的结合和推进创造条件。

总结经验，全面推进。总结先行城市和地区推进物业管理与居家养老服务的经验和教训，对多种运作模式进行比较研究，形成指导性意见。在全国更多的城市和地区加以推广' 扩大物业管理与居家养老服务结合的覆盖范围和受益群体，形成大的气候。在此基础上，联合有关部门下发文件，制定标准，引导物业管理与居家养老服务结合的规范和推进有序发展。

通过此次调研，美国、加拿大社区养老的成功运作模式，给我们很多有益的启发，对处在起步阶段的中国居家养老事业有着十分重要的学习和借鉴意义。社区养老模式从产生以来，便以其独特的个性化、社区化、多元化特征赢得了许多国家政府和人民的青睐，并且关注社区养老的国家已逐渐从西方发达国家向发展中国家延伸。

就我国来说，中国老龄事业发展“十二五”规划中提出以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的社会养老服务体系建设。物业管理与社区居家养老服务的结合有着广阔的市场发展空间。借鉴国外先进的养老服务理念和经验，借助物业管理的平台开展专业化、市场化、品牌化的养老服务，是物业管理行业的社会责任，也是行业转型升级的重要方面。我们将为推进这一事业作出努力，为满足老年人晚年生活需求、缓解社会对养老服务需求的压力，促进社区和谐作出积极贡献。

来源：中国物业管理
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