2018-02-01 创新 养老那些事儿
近日，《中国新闻周刊》发表了一篇题为《共有产权养老模式试水 如何让养老脱离窘境？ 》的文章。今天我们也来和大家细聊一下共有产权养老。
首先，我们认为共有产权养老这种模式，是一种能够一定程度推动养老产业发展的新模式，其次，作为养老产业的重要组成部分，共有产权养老比较符合市场需求，再次，共有产权养老是目前养老产业中最赚钱的模式。
所以，共有产权养老，将有很大的市场空间。但说共有产权让养老脱离窘境，还为时过早！
一、共有产权房是否可以让养老脱离窘境？
我们先来看看北京的老龄化情况，2017年10月30日，《北京市老龄事业和养老服务发展报告（2016年-2017年）》发布。据统计，截至2016年底，全市60岁及以上户籍老年人口约329.2万人（注：北京60岁及以上常住人口358.2万人，占16.5%。），老龄化比例超过24%，居全国第二。其中，16.49万老人已确定为失能老年人。80岁及以上的高龄老年人口，2016年底为59.5万人。而恭和家园项目建筑规模3.68万平米，建有养老居室（365套），养护中心（39间、68张床位），也就是说，最多能解决798位（365*2+68=798）老人居住。相对于300多万的庞大的养老人群，目前共有产权养老的规模只是杯水车薪。而且，目前还看不到大规模推广，或者让更多的企业参与进来的趋势！北京市第二个、第三个，甚至第四个共有产权养老项目，可能都是属于乐成养老一家的，只有让更多的企业参与进来，才真正有可能让养老脱离窘境！
二、共有产权迎合了目前市场的部分需求
“从现实上看，目前北京普通养老院每月费用七八千，也只是租用。”王金钟老人直言，“恭和家园的房子是自己的，每月三千服务费也不高，最终这是一份资产，对老人对子女都是有好处的。”（中国新闻周刊）
王金钟老人的观点，代表了一部分的需求，也代表了一部分人的算帐方式。普通养老院每月费用七八千，恭和家园每月五千左右，实际上相差不到3000块钱，如果算上老人的资金成本，其付出的资金，远远高于住普通养老院，老人愿意接受，是因为这是一份资产，而入住养老院，则全部为费用。
这也验证了一个观点：养老产品设计，如果简单地购买床位、餐饮服务等产品，则全部为费用，如果设计的养老产品，具有一定的资产属性和投资价值，则市场接受度会更高，恭和家园、泰康等，其产品都带有明显的资产属性，投资+服务，或许是养老产业最值得探讨的产品设计模式！
三、短期售房收入与长期服务收入相结合
短期内，恭和家园最大的收益来源是售房收入，这块收入有多大呢？我们可以来了解项目的土地成本的情况：2010年9月30日，乐成老年事业投资有限公司先以协议出让的方式获得了项目所在地块，土地性质为医疗卫生慈善用地，土地出让金2451.3912万元。随后，分别在2011年及2015年变更出让合同，增加建筑面积及地下空间。最终直接以8000多万的出让价款，获得了地上建筑面积36770平方米，地下建筑面积12350平方米，还有几千平方米的地下车库及仓储面积。不包括地下建筑面积、地下车库及仓储面积，每平米的土地成本约为：80000000/36770=2176元/平米，建安成本，将公共部分的建安成本也一并摊入，恭和家园的成本应该不会超过10000元/平米。试点项目负责人介绍，恭和家园均价45448元/平米。这其中的利润有多少，大家可以计算一下。
目前，恭和家园每户每月需缴纳3000元服务费，自助餐厅每人每天55元，人均支出在5000元内。同等价位的养老服务机构则在业内属较低层次，配套设施和人员也不及恭和家园现有条件。“按照现有标准，恭和家园在3年内服务费收入无法涵盖成本支出。”庞蕾坦言，“计划中住户和服务人员比例达5:1，人员成本占总支出的三分之二，且居室没有政策补贴，短期内无法达到收支平衡。”高峻松表示，服务费根据前期的大致运营成本测算，可能未来还会有调整。“服务费定价的关键在于是否能使企业持续提供同等质量服务，不可持续的价格会危及模式的发展，最终伤及企业和老人双方利益。”（中国新闻周刊）
根据项目方的介绍，人均在5000元以内，是在没有任何房租等成本的情况下收取的，同时也没有任何资金成本（售房早就已经收回投资），基本上属于毛收入，其核心费用为人工成本。而其他的养老机构，建设等资金成本，都已经压得难以盈利，据北京太阳城曾经向媒体表示，其每年的资金成本，导致项目长期不能盈利。以恭和家园每月约5000块的收入，和其他养老机构七、八千的收入，都是没有可比性的，恭和家园在政府的支持下，已经轻装上阵，而其他养老机构，需要背负着建设成本、资金成本等负重前行！尽管如此，恭和家园还表示，未来服务费还可能上涨，不一定会一直是目前的3000元每月。
期待更多的养老企业能够享受到政策的红利。
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时间：2018年3月15-17日，北京老国展
批准单位：中国国际贸易促进委员会
主办单位：
中国国际展览中心集团公司、中国医药教育协会
特别支持单位：
国际养老产业协会、中国老年医学学会、中华老人文化交流促进会
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